Una tegola sul mattone
Dal prossimo 1° luglio entra in vigore sul mercato immobiliare l’articolo 19, comma 14, del Decreto Legge 78/2010 che cade come una ulteriore tegola sul già critico equilibrio del settore, verrà impedita di fatto la commerciabilità dei moltissimi fabbricati non in regola.
L’articolo 19 , comma 14, mira smascherare l’esistenza di case fantasma. Ma cosa si intende per case fnatsma? Per “case fantasma” si intendono gli immobili sconosciuti al Catasto: si tratta di fabbricati costruiti e mai denunciati o di fabbricati in origine denunciati ma poi fatti oggetto di variazioni non dichiarate. Rientrano in questa categoria anche i fabbricati non regolarmente accatastati perché abusivi e i fabbricati costruiti (o modificati) con regolari abilitazioni comunali ma senza dichiarazione in Catasto delle opere eseguite. La novella interviene a modifica dell’art. 29 della legge 27 febbraio 1985, n. 52 e riguarda «gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti».
In questi casi, a pena di nullità, bisognerà indicare: 1) i dati catastali; 2) il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto; 3) una dichiarazione con cui gli intestatari affermano che lo stato di fatto è conforme ai dati catastali e alle planimetrie.
Ma cosa succederà se le parti dichiarano la conformità ed invece esistono delle difformità? O meglio ancora se vi sono difformità non sanabili, e si sa in Italia ed in particolar modo in Sicilia a Siracusa – per non parlare dei pesi - il 50% delle transazioni immobiliari avviene è di fatto per immobili definiti irregolari?
Se il legislatore intendeva guadagnare su maggiori entrate derivanti da ici irpef etc.. non ha però tenuto conto che una norma di tale portata frena di fatto la circolazione della maggior parte dei beni immobili e produce di materialmente un danno di gran lunga superiore alle entrate che potrebbero derivarne a meno che non si ipotizzi contestualmente una nuova sanatoria. Staremo a vedere perché siamo sempre in Italia e tutto potrà succedere dal qui al primo luglio data in cui entrerà in vigore la norma e se nulla succederà noi agenti immobiliari e notai potremmo iniziare davvero una bella dieta dimagrante.
Sono interessati dalla norma:
a) gli atti concernenti il trasferimento di diritti reali (per intero o pro quota), quali i contratti di compravendita, ma anche di permuta, transazione, rendita, donazione, conferimento in società, assegnazione ai soci per recesso o riduzione del capitale della società o liquidazione, l’atto di dotazione di una fondazione o di un trust; altri atti;
b) gli atti concernenti costituzione di diritti reali, vale a dire gli atti traslativi del diritto di proprietà piena, del diritto di proprietà nuda e del diritto di proprietà superficiaria, ma anche gli atti costitutivi dei diritti di usufrutto, uso e abitazione, di enfiteusi e di servitù; e probabilmente anche gli atti di rinuncia a diritti reali, come la rinuncia a un usufrutto o a una servitù;
c) gli atti concernenti lo scioglimento di comunione di diritti reali, ovvero i contratti di divisione di comunioni ereditarie o di diritti acquistati in comune da una pluralità di soggetti.
Restano fuori dal perimetro applicativo della norma gli atti non stipulati tra vivi, come i testamenti, e gli atti non traslativi di diritti reali: ad esempio, l’atto istitutivo di vincolo di destinazione, il fondo patrimoniale, il trust autodichiarato, gli atti di fusione, scissione e trasformazione di società, il contratto preliminare (o compromesso) eccetera.
Alla nuova disciplina non sfuggono nemmeno, in quanto atti costitutivi di diritti reali, gli atti di concessione di ipoteca, che, nella maggior parte dei casi, sono contenuti nel medesimo atto con il quale la banca concede a mutuo la somma da garantire appunto con l’ipoteca.
14 giugno 2010
